一、發展現狀與存在問題
1．一線城(chéng)市房(fáng)價穩中略升，但潛在供求矛盾難以短期緩
2018年初以來(lái)，北(běi)京房(fáng)價開始回升，上海繼續回落，深圳小幅上漲，廣州較快(kuài)上漲。2018年8月(yuè)，在中央嚴控房(fáng)價上漲的(de)政策背景下(xià)，北(běi)京房(fáng)價回升節奏被中斷。與2018年7月(yuè)相比，一線城(chéng)市房(fáng)價環比上漲0.27%，比上月(yuè)僅擴大(dà)0.01個(gè)百分(fēn)點。其中8月(yuè)廣州環比上漲1.49%，深圳環比上漲0.85%，北(běi)京環比下(xià)跌0.02%，上海環比下(xià)跌1.24%。與上年同月(yuè)相比，2018年8月(yuè)一線城(chéng)市房(fáng)價同比上漲4.1%，年度房(fáng)價漲幅也(yě)在相對(duì)合理(lǐ)的(de)範圍内。其中廣州同比上漲18.19%，北(běi)京同比上漲0.09%，上海同比下(xià)跌8.37%。
從市場(chǎng)基本面看，一線城(chéng)市作爲中國高(gāo)端服務業中心、最具人(rén)才吸引力的(de)城(chéng)市群體，居民收入高(gāo)、人(rén)口規模龐大(dà)。一線城(chéng)市住房(fáng)市場(chǎng)具有供給增長(cháng)潛力小、需求增長(cháng)潛力大(dà)的(de)特征，住房(fáng)供求矛盾長(cháng)期存在。在嚴厲的(de)限購(gòu)限貸政策作用(yòng)下(xià)，雖然當前房(fáng)價上漲得(de)到了(le)抑制，但是住房(fáng)供求矛盾仍通(tōng)過一些曲折的(de)形式表現出來(lái)。比如住房(fáng)租金快(kuài)速上漲等，就在一定程度上反映了(le)一線城(chéng)市的(de)住房(fáng)供應偏緊局面。“資本公寓”利用(yòng)金融杠杆争奪房(fáng)源，又進一步加劇了(le)房(fáng)源緊缺與租金上漲。
2．準一線及二線城(chéng)市房(fáng)價漲速顯著下(xià)降，但房(fáng)價預期具有較高(gāo)的(de)不穩定性
8月(yuè)西安、重慶、長(cháng)沙、青島、杭州、武漢、濟南(nán)等多(duō)個(gè)熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價微跌或止漲，成都房(fáng)價出現較快(kuài)下(xià)跌。在政府嚴控房(fáng)價上漲、棚改貨币化(huà)政策調整、市場(chǎng)短周期接近見頂等因素的(de)綜合作用(yòng)下(xià)，準一線及二線城(chéng)市房(fáng)價退熱(rè)。與上年同期上比，準一線及二線城(chéng)市仍累積了(le)較高(gāo)的(de)房(fáng)價漲幅。2018年8月(yuè)，準一線城(chéng)市房(fáng)價同比上漲16.09%，二線城(chéng)市同比上漲16.75%。其中西安同比上漲104.95%，居二線城(chéng)市之首；廈門同比下(xià)跌10.78%，居二線城(chéng)市末位。但與上月(yuè)相比，2018年8月(yuè)準一線城(chéng)市房(fáng)價環比微漲0.16%，漲幅比上月(yuè)回落1.13個(gè)百分(fēn)點；二線城(chéng)市房(fáng)價環比微漲0.01%，漲幅比上月(yuè)回落0.57個(gè)百分(fēn)點。前期熱(rè)點城(chéng)市中，杭州、西安環比分(fēn)别微漲0.59%及0.12%；武漢、青島、長(cháng)沙、濟南(nán)、廈門、重慶環比分(fēn)别下(xià)跌0.04%、0.06%、0.13%、0.19%、0.51%和(hé)0.7%；成都環比下(xià)跌達3.23%。
由于準一線及二線城(chéng)市在中國城(chéng)市體系中承上啓下(xià)的(de)特殊地位，準一線及二線城(chéng)市的(de)房(fáng)價預期在時(shí)間上也(yě)存在較高(gāo)的(de)不穩定性。衆多(duō)的(de)準一線及部分(fēn)二線城(chéng)市以一線城(chéng)市作爲發展目标。當市場(chǎng)向好時(shí)，對(duì)房(fáng)價的(de)預期往往過于樂(yuè)觀。而當市場(chǎng)有所下(xià)行時(shí)，對(duì)房(fáng)價的(de)預期又會偏于悲觀。這(zhè)導緻準一線及二線城(chéng)市房(fáng)價在2017-2018年迅速上揚。如果市場(chǎng)下(xià)行，房(fáng)價的(de)下(xià)跌速度也(yě)将很快(kuài)。天津房(fáng)價在2018年出現了(le)快(kuài)速下(xià)跌，成都房(fáng)價近期也(yě)有較快(kuài)下(xià)跌。西安等熱(rè)點二線城(chéng)市一旦進入房(fáng)價下(xià)跌通(tōng)道，将有望複制天津、成都的(de)房(fáng)價走勢。
3．三四線城(chéng)市房(fáng)價漲速回落，但低庫存與高(gāo)空置同時(shí)并存
三四線城(chéng)市房(fáng)價仍慣性上漲，但總體漲速有所回落。從2018年以來(lái)累計漲幅看，三四線城(chéng)市平均累計上漲10.45%，其中海口、鹹陽、防城(chéng)港累計漲幅在30%以上，另有貴陽、安慶、宜昌等14個(gè)城(chéng)市累計漲幅在20%~30%之間，廊坊累計下(xià)跌8.9%。在房(fáng)地産市場(chǎng)調控向三四線城(chéng)市延伸、貨币化(huà)棚改政策調整的(de)背景下(xià)，三四線城(chéng)市房(fáng)價漲速有所回落。2018年8月(yuè)，三四線城(chéng)市環比上漲0.45%，漲速比7月(yuè)回落0.69個(gè)百分(fēn)點。安陽、南(nán)陽、常州、煙(yān)台等城(chéng)市房(fáng)價漲幅較仍較高(gāo)，三亞、廊坊等住房(fáng)投資屬性較高(gāo)的(de)城(chéng)市房(fáng)價下(xià)跌，其中三亞環比下(xià)跌2.31%，廊坊環比大(dà)跌5.59%。
二、形勢分(fēn)析與預測
從外部環境看，國際經濟形勢複雜(zá)多(duō)變，美(měi)聯儲進入加息周期，市場(chǎng)不确定性顯著增加，短期内将增強市場(chǎng)觀望情緒。從長(cháng)期看，中美(měi)貿易摩擦将迫使中國産業升級轉型與結構優化(huà)，從而間接影(yǐng)響國民收入結構和(hé)區(qū)域經濟結構。這(zhè)兩種結構變化(huà)都将對(duì)未來(lái)房(fáng)地産市場(chǎng)格局産生深遠(yuǎn)影(yǐng)響。
從一線城(chéng)看，北(běi)京等一線城(chéng)市住房(fáng)租金的(de)快(kuài)速上漲，将增加房(fáng)價上漲的(de)壓力。與2017年12月(yuè)相比，北(běi)京住房(fáng)租金累計上漲7.46%（整租，不含資本公寓，下(xià)同），單套住房(fáng)月(yuè)租金中位數達到6600元/套。借助國家對(duì)長(cháng)租公寓的(de)融資政策優惠，大(dà)量資本進入以轉租爲主業的(de)“二房(fáng)東”市場(chǎng)。這(zhè)些資本公寓進而利用(yòng)資産證券化(huà)手段，撬動更大(dà)的(de)資本來(lái)争奪房(fáng)源，客觀上對(duì)部分(fēn)城(chéng)市住房(fáng)租金上漲起到推動作用(yòng)。除了(le)資本公寓對(duì)住房(fáng)租金的(de)推動外，在房(fáng)價上漲受到政策抑制條件下(xià)，租金上漲也(yě)是住房(fáng)供求矛盾增強的(de)另一種表現形式。由于租房(fáng)市場(chǎng)與住房(fáng)市場(chǎng)的(de)替代效應，租金上漲将迫使一部分(fēn)租房(fáng)家庭考慮購(gòu)房(fáng)，從而又會反過來(lái)使房(fáng)價上漲壓力增加。
從二線城(chéng)看，二線城(chéng)市住房(fáng)限價有所放松，短期供應緊張局面有所緩解。2018年上半年，由于部分(fēn)地方政府對(duì)新建商品進行限價，導緻一、二手房(fáng)價格倒挂。西安、杭州等多(duō)個(gè)城(chéng)市新房(fáng)一房(fáng)難求，購(gòu)房(fáng)搖号中簽概率堪比中大(dà)獎。2018年下(xià)半年，二線城(chéng)市住房(fáng)限價有放松的(de)态勢，這(zhè)将促使被捂盤惜售的(de)新房(fáng)重新進入市場(chǎng)。雖然新房(fáng)價格會出現暫時(shí)上調，但短期供應緊張局面将有所緩解。
從三四線城(chéng)市看，棚改貨币化(huà)政策淡出，調控政策由一二線城(chéng)市向三四線城(chéng)市深入，對(duì)三四線在市房(fáng)價漲勢形成較強抑制作用(yòng)。棚改貨币化(huà)政策起到短期内迅速擴大(dà)住房(fáng)需求及縮減供給的(de)作用(yòng)，對(duì)三四線城(chéng)市住房(fáng)市場(chǎng)具有較強的(de)剌激效應。棚改貨币化(huà)政策淡出，将對(duì)快(kuài)速上漲的(de)三四線城(chéng)市房(fáng)價起到釜底抽薪的(de)功效。另一方面，多(duō)個(gè)熱(rè)點三四線城(chéng)市被住建部約談，調控政策由一二線城(chéng)市向三四線城(chéng)市延伸，将使三四線城(chéng)市住房(fáng)投資投機活動受到抑制。
中央定調堅決抑制房(fáng)價上漲，對(duì)房(fáng)價上漲預期有較大(dà)影(yǐng)響。中共中央政治局7月(yuè)31日召開會議(yì)，分(fēn)析研究當前經濟形勢，部署下(xià)半年經濟工作，提出要堅決遏制房(fáng)價上漲。這(zhè)是中央層面首次将房(fáng)價調控目标由抑制房(fáng)價過快(kuài)上漲轉變爲遏制房(fáng)價上漲。這(zhè)不僅将影(yǐng)響市場(chǎng)房(fáng)價預期，也(yě)将促使地方政府将房(fáng)地産調控政策真正落到實處。
基于以上因素綜合推測，短期看一線、準一線及二線城(chéng)市“金九銀十”落空，房(fáng)價穩中有降。三四線城(chéng)市房(fáng)價漲速繼續下(xià)降。
三、對(duì)策與建議(yì)
一是堅持“房(fáng)住不炒”和(hé)“因城(chéng)施策”方略，保持調控政策定力。一、二線城(chéng)市繼續抑制投資投機，維持現有的(de)限購(gòu)、限貸等房(fáng)地産調控政策力度不放松。部分(fēn)快(kuài)速上漲的(de)三四線城(chéng)市，督促其出台或加碼購(gòu)房(fáng)需求控制政策。清理(lǐ)不合時(shí)宜的(de)住房(fáng)去庫存政策。切實落實好地方政府穩定房(fáng)價的(de)主體責任，對(duì)穩定房(fáng)價不力的(de)城(chéng)市兌現問責。堅持“因城(chéng)施策”，避免系統性風險。
二是分(fēn)步推進住房(fáng)預期制度改革。住房(fáng)預售制度以政府信用(yòng)爲房(fáng)地産企業融資背書(shū)，增加了(le)行業杠杆，一旦房(fáng)價下(xià)跌将引發諸多(duō)的(de)經濟社會問題。另一方面，如果地方政府過度使用(yòng)住房(fáng)預售許可(kě)權力，将顯著影(yǐng)響住房(fáng)市場(chǎng)效率。在“房(fáng)住不炒”、清理(lǐ)行政審批權的(de)大(dà)背景下(xià)，推進住房(fáng)預期制度改革，是建立完善住房(fáng)市場(chǎng)長(cháng)效機制的(de)重要組成部分(fēn)。建議(yì)推動有條件的(de)城(chéng)市取消期房(fáng)預售行政許可(kě)，同時(shí)加強事前、事中及事後監管；對(duì)于暫不具備條件的(de)城(chéng)市，逐步提高(gāo)期房(fáng)預售門檻，降低市場(chǎng)風險，保護消費者權益。
三是規範住房(fáng)租賃市場(chǎng)發展，多(duō)渠道擴大(dà)重點城(chéng)市租賃房(fáng)源。規範住房(fáng)租賃市場(chǎng)發展，包括嚴控不具備自有住房(fáng)産權的(de)、輕資産住房(fáng)租賃企業的(de)證券融資，避免利用(yòng)金融杠杆争搶房(fáng)源；禁止誘導、哄騙租客将租金轉爲貸款分(fēn)期；加快(kuài)推進住房(fáng)租賃立法，在發生經濟糾紛時(shí)優先保護租戶權益等。多(duō)渠道擴大(dà)重點城(chéng)市租賃房(fáng)源，包括加快(kuài)對(duì)集體土地建設租賃住房(fáng)試點的(de)推廣；對(duì)利用(yòng)工商業閑置建築改造爲長(cháng)租公寓，給予更多(duō)的(de)規劃、土地利用(yòng)、稅收政策支持；出台可(kě)行性細則，支持企業單位利用(yòng)閑置土地建設租賃型職工宿舍等。
四是加大(dà)公共服務區(qū)域一體化(huà)力度。公共服務的(de)一體化(huà)，有利于盤活存量房(fáng)源，調節不同區(qū)域供求餘缺，改善住房(fáng)供求結構。加強對(duì)基本公共服務均等化(huà)的(de)統籌協調力度，對(duì)于原來(lái)主要由地方政府興辦的(de)基礎教育等公共服務，在更高(gāo)層面促進其區(qū)域一體化(huà)。